: :

Đầu tư bất động sản cho thuê để cho thuê lại và những rủi ro

2022-07-28 15:40:59

Thuê bất động sản để cho thuê lại là cách mà nhiều người lựa chọn đầu tư mong muốn thu được lợi nhuận. Tuy nhiên, liệu “bước đi” này có thật sự phù hợp và đúng đắn? Khá nhiều người đã mắc bẫy với những hứa hẹn về tương lai tươi sáng. Nhưng đến khi bước vào, nhận ra đầu tư bất động sản cho thuê để cho thuê lại không phải chuyện dễ dàng.

Đầu tư bất động sản cho thuê - cái bẫy phổ biến với các chủ đầu tư mới

Lời quảng cáo của chủ bất động sản xuất hiện ở khắp mọi nơi. Với thông tin “Chỉ 500 triệu đồng cho thuê nhà nguyên căn, giá thuê phải trả hàng tháng là 100 triệu đồng. Bạn sẽ có 20 phòng căn hộ dịch vụ, mỗi phòng khai thác được 8 triệu đồng một tháng" đã hấp dẫn được anh Biên - một nhà đầu tư mới vào nghề tại TP HCM quyết định đầu tư bất động sản cho thuê. Sau khi thấy lời quảng cáo hấp dẫn anh Biên nhẫm tính nếu sang nhượng lại suất đầu tư nhà nguyên căn kia thi tổng doanh thu hàng tháng có thể lên đến 160 triệu. Khi đó anh chỉ cần trả tiền nhà 100 triệu và 20 triệu chi phí quản lý vận hành cũng đã lời ngay 40 triệu đồng hàng tháng. Như vậy, chỉ một năm anh đã thu hồi được 500 triệu tiền để nâng cấp dự án, từ năm thứ hai sẽ sinh lãi.

Song thực tế không như anh nghĩ. Khi đi vào vận hành, cả căn nhà chỉ có 6 phòng diện tích rộng 40m2 có thể cho thuê được giá 8 triệu đúng với quảng cáo bên môi giới đưa ra. Ngoài ra 14 phòng còn lại chỉ có diện tích 25m2 hàng tháng chỉ cho thuê được dưới 6 triệu đồng. Doanh thu tối đa hàng tháng chỉ có 125 triệu thay vì 160 triệu như anh đã tính trước đó. Tỷ lệ lấp đầy cũng chỉ đạt trên dưới 80% nên doanh thu thực tế hàng tháng đạt 95-100 triệu đồng. Tính ra hàng tháng anh Biên bị lỗ thêm chục triệu đồng do phải trả phí quản lý, quảng cáo cho thuê phòng, vận hành hàng tháng và cả chi phí môi giới. Anh Biên tiết lộ sau hai năm, suất đầu tư này ngốn của anh gần 800 triệu đồng, không thu hồi được đồng vốn nào.

Những rủi ro mà đầu tư bất động sản cho thuê có thể gặp phải

Theo ông Nguyễn Hồng Hải - Chủ tịch VNO Group cho biết, nhiều rủi ro mà nhà đầu tư có thể gặp phải. Nguyên nhân do họ chưa có đủ trải nghiệm thực tế nên thường không lường trước được.

Chi phí khấu hao lớn

Thứ nhất là chi phí khấu hao lớn, có thể là đôi ba trăm triệu đồng cho đến nửa tỷ đồng, nhiều trường hợp lên cả trăm tỷ. Đây là khoản chi phí sửa chữa nâng cấp cơ sở ban đầu, có thể chiếm tổng số vốn đầu tư khá lớn và cần tối thiểu 3-5 năm mới khấu hao hết. Trong trường hợp suất đầu tư liên tục bị lỗ đồng nghĩa với việc khấu hao trở thành khoản lỗ lớn nhất.

Phí đặt cọc cao

Rủi ro thứ hai là chi phí đặt cọc thường tương đương 3 tháng tiền thuê nhà. Bên cạnh đó chủ nhà thường thu thêm một tháng gối đầu. Đây là khoản tiền không hề nhỏ. Trong trường hợp bên thuê trả lại bất động sản trước hạn, có thể mất trắng khoản tiền cọc này.

*Những rủi ro mà đầu tư bất động sản cho thuê có thể gặp phải*

Thời gian “chết” quá nhiều

Rủi ro thứ ba mà các chủ đầu tư thường gặp phải là thời gian chết quá nhiều ảnh hưởng hiệu quả khai thác. Sau khi thuê nhà không thể đưa vào vận hành ngay. Chủ đầu tư cần thời gian đăng quảng cáo, thời gian khách setup mặt bằng, thời gian sửa chữa nâng cấp, thời gian tìm kiếm khách thuê… Đây là những yếu tố kéo dài có thể ảnh hưởng trực tiếp đến vốn ban đầu.

Khả năng lấp đầy thấp

Cuối cùng là rủi ro lấp đầy tất cả các phòng thấp. Đây coi như điểm tử huyệt có thể đánh gục mô hình kinh doanh của bạn. Tỷ lệ lấp đầy lý tưởng của những bất động sản thuê là 100%. Tuy nhiên chỉ cần đạt mức 80% đã là ngưỡng yên tâm có thể hòa vốn hoặc có lãi. Thế nhưng, với những nhà đầu tư mới chân ướt chân ráo vào thị trường bỏ giá thuê thấp để vượt qua đối thủ, thường chỉ lấp đầy khoảng 50% nên lỗ lại chồng lỗ. Đây là thời điểm những nhà đầu tư thật sự méo mặt. Với mô hình đầu tư bất động sản cho thuê chủ đầu tư sẽ phải gặp phải rất nhiều rủi ro khó lường. Đây cũng là một lời cảnh tỉnh đối với những nhà đầu tư mới vào nghề. Truy cập website Trangtin24h để cập nhật nhiều tin tức nóng hổi nhất về kinh doanh, bất động sản…